大山税理士事務所

税務情報

平成18年分の基準地価が公表されました。

基準地価とは・・・

9月19日に国土交通省より平成18年の基準地価が発表になりました。基準地価は、各都道府県の地価調査で不動産鑑定士の評価を参考に土地収益性・周辺取引事例により1平方メートル当りの価格を判定するもので、毎年7月1日を評価時点としています。平成18年の調査地点は全国25,346地点です。

今年の基準地価の動向

平成18年の基準地価変動率（前年の基準地価に対する成長率）の全国平均は、住宅地-2.3％・商業地-2.1％（全用途では-2.4％）と15年連続の下落を示しておりますが、3大都市圏（東京・名古屋・大阪）の平均は住宅地0.4％・商業地3.6％と上昇しており、平成2年以来16年ぶりの上昇になりました。

3大都市圏では、景気回復の影響でオフィスの需要が高まり、それが賃料上昇を誘い地価上昇がともなっている他、雇用環境の回復による住宅需要の増加、不動産投資信託等の活発化なども地価上昇の呼び水になっているといえます。実際、日経新聞によれば不動産投資信託に関して、6月末の不動産投資信託の投資規模は昨年同時期の73％であるとのこと、相当の投資額増になっています。

東京都では19年ぶりに区内全域で上昇に転じており、名古屋では全国上昇率の第1位～3位まで独占、大阪ではみずほ銀行支店跡地が入札で路線価の3倍を越す金額の落札されるなど、3大都市圏ではミニバブルを警戒する声や資産デフレとの終焉の見方がでる程です。

これら大都市圏のまわりの地方都市にもその効果は波及しています。住宅地に関してみれば、都市部中心の地価の上昇に伴い中心部での開発困難から、その近郊のベッドタウンに開発の波が広がりつつあり、「地価上昇の郊外化」がはじまっているようです。

ここで、都道府県別に見てみましょう。住宅地基準地価は東京都・愛知県・大阪府以外の44道府県では下落（ただし大阪は横ばい）、商業地基準地価は東京・神奈川・千葉・愛知・滋賀・京都・大阪以外の40道県で下落とわが国の地価の二極化の構図はよりはっきりしているようです。特に地方の人口減少県では商業地の下落は激しく、中核都市への一極集中や都市中心部の空洞化などの現象が影響を与えているようです。ですから、先に記した全国平均は変動率の単純平均なので「マイナス」なのも致し方のない所といえそうです。

しかしながら、全体では地価の持ち直しが全国的に広がっており、資産デフレ脱却の兆しとの見方が大勢を占めます。理由は「全国平均の下落率は3年連続で減少していること」、「半年前の公示地価（1月1日付けの国交省発表の地価）では商業地のみの上昇でしたが、基準地価では住宅地も上昇に転じたこと」があげられるようです。

路線価平均と基準地価平均

ところで、平成18年8月1日に発表になった路線価では全国平均が14年ぶりに上昇に転じました。反対に、上記の基準地価全国平均は住宅地・商業地ともに15年連続で下落中です。どちらも同じ年の土地の値段なのにどうしてこの様な傾向の差があるのでしょうか？

それは単純に計算方法に違いがあります。路線価の平均の計算方法は変化率を時価総額ベース（実額を加味した）で計算した加重平均法であり、基準地価の全国平均は高地価の都市も低地価の都市も差別なく計算するいわゆる単純平均であるからです。

埼玉県の基準地価

埼玉県の基準地価は過去15年でもっとも最小の下落率である住宅地-0.9％商業地-0.7％であり3年連続で下落率が改善しています。今年はさいたま市や八潮市だけでなく県南部全体で地価の上昇があり、その原因は先に記した「地価上昇の郊外化」による住宅需要の拡大があるようです。さいたま市だけでなく、東京のベッドタウンである朝霞市や志木市では住宅地の地価上昇がみられますし、八潮市はつくばエキスプレスの開通で沿線開発が進み、都内からの土地購入者が急増しているようです。

商業地は、開発が一段落した川口駅前になりかわり、大宮駅前で県内最高の上昇率を示しています。

その一方で、県北は人口流失の歯止めがかからず地価の下落が続いており、埼玉県は南北二極化の傾向が顕著になっています。

3種類の土地の価格に関する公的指標

基準地価・路線価と並んで土地の評価に関する指標として公示地価があります。平成18年の公示地価の状況を全国平均の変動率でみると、住宅地-2.7％・商業地-2.7％・全用途では-2.8％となっております。

この3種類の地価をまとめると以下のような表になります。

	調査機関	基準月日	調査地点数（平成18年）	発表
公示地価	国土交通省	1月1日	約3万地点（埼玉県1,505地点）	3月下旬
路線価	国税庁	1月1日	約41万地点（埼玉県1万9千地点）	7月（平成19年までは8月）
基準地価	都道府県	7月1日	25346地点（埼玉県857地点）	9月下旬